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棚改不仅仅增加了部分需求

2018-05-22 23:46  来源:未知

  时时彩信誉平台从五大方面预判三四线市场发展前景文/研究员 杨科伟、柏品慧、邱娟、俞倩倩、李思潼

  2016年四季度之前,中国房地产市场供应和成交集中在一线和部分二线城市以及个别环一线的三四线城市,绝大多数三四线城市一直备受“冷落”、不温不火。但随着2016年9月底一、二线城市开启密集调控模式,各项紧缩政策频频加码,相当部分资金和需求开始外溢到执行去库存刺激政策的三四线城市,尤其是环一线和热点二线城市的三四线城市。

  从国家统计局公布的各能级城市月度商品房销售占比变化就能清楚表达,2016年以来,4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至2017年底的2.5%,规模腰斩;32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至30.1%;其余600余个三四线%的历史高位,三四线城市市场整体近两年逐渐升温。

  棚改货币化安置加速推进,持续释放可观的增量购房需求,以徐州为例,徐州因棚改货币化安置带动销售面积突破350万平方米,激活了市场,对徐州的去库存起到了积极的推动作用;

  可投资“资产荒”尚未改善,一二线城市楼市政策高压,三四线城市渐成投资客群关注焦点;

  然后,经过近两年的市场高热,其间也有城市热点轮动,三四线城市市场发展的可持续性问题成为市场关注的焦点,我们将围绕供、求两大维度,从土地、库存、人口、购买力和发展规划等五个方面展开具体分析,判断未来市场供求关系,预测其市场发展前景。在这样的方法论基础上,我们通过对各城市市场具体表现,筛选出了当前依然火热的、极具代表性的四个长三角三线城市——绍兴(楼盘)、台州(楼盘)、徐州、淮安(楼盘)作为分析样本。

  1、政策环境较一、二线城市相当宽松,助推三四线年,一线城市着重加强商办市场管理,二线城市限购政策扩容,更多三四线城市相继加入调控行列,但多数三四线城市限购政策力度较为温和。另外,部分城市出台了限售、限价政策,一般限售周期在2年,意在冻结房产交易,维稳房地产市场。

  棚改不仅仅增加了部分需求,也对市场供求关系产生了巨大的影响,甚至逆转了供求关系,催动房价上涨;房价上涨引发市场恐慌,带动第一类的婚姻刚性需求和第三类进城农民置业需求提前入市,加剧供不应求;房价上涨抬升了政府对土地溢价的想象空间和出让底价,再次催生房价上涨;房价上涨带来产品改善的空间,带来大房企的进驻,带来产品表现力的提升,释放第二类的改善型需求;改善型产品房价的标杆效应带动区域房价上涨、地价上涨,投资客回潮,泡沫出现。

  基于持续上涨的楼板均价,市场对于房价上涨的预期持续升高。尽管政府对一些项目进行了限价,但是量相对较少,对于整个宏观市场仅仅是杯水车薪;相反,限价项目与二手房市场的价格倒挂有引发了新一轮的抢房大战,一定程度上加剧了市场的不稳定。

  随着全国范围内主要城市及热点城市房价的大幅上涨,尤其是一线城市和热点二线城市的“购房门槛”飙升,相当一部分刚需和投资转而向周边三四线城市或者有规划利好的城市,三四线城市逐渐城市市场关注的焦点。尤其是绍兴、台州、徐州、淮安四城房价洼地的资金流入效应显现。2017年绍兴、台州、徐州、淮安的成交均价分别为10513元/平方米、11942元/平方米、8751元/平方米和6531元/平方米,目前四市的房价处在相对的价格洼地,尤其是绍兴、徐州、淮安均属于房价收入比偏低,均低于合理范围6-7,购买力较强。

  近年来,重大基础设施和各城城建规划频出,纷纷新建地铁、快速路,完善各类基础设施,提升城市自身竞争力。这一系列举措势必也对城市房地产市场起到一定的振奋作用,最为典型的徐州,2017年6月,在国务院关于徐州市城市总体规划的批复中,明确定位“徐州是国家历史文化名城,全国重要的综合性交通枢纽,淮海经济区中心城市”,是“一带一路”重要节点城市,确立了徐州在淮海经济区的龙头地位。

  纵观徐州历年的土地供应,2012年堪称 “分界点”,2006年-2011年土地供应量量基本处于“低位徘徊”,年均维持在600万平米左右,而从2012年开始徐州土地供应规模出现“爆发式”增长,一举突破2000万平米,2017年更是逼近4000万平米。

  从供求比来看,自2015年以来徐州市场一直处于供不应求的状态,2017年商品住宅供求比为0.87。因成交热度逐步回升,徐州商品住宅存量面积自2014年以来基本保持着逐年下降的趋势,库存风险有了一定程度的缓解。截止2017年末,商品住宅的库存面积仅为328万方。从消化周期来看,2015年高达20个月,2017年便骤减至5.39个月。

  徐州是典型的人口输出型城市,自2007年以。

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